Por Rômulo Monteiro Stenstrasser.

Prática amplamente difundida no Brasil, o leilão, oriundo ou não de processos judiciais, se trata de uma modalidade de compra e venda muito procurada por pessoas que buscam adquirir bens móveis e imóveis por preços mais atraentes que o habitual.

Nos casos de aquisições de imóveis, os compradores, como em qualquer outra modalidade de compra, sujeitam-se a determinados encargos, como despesas no registro do bem e ao pagamento de tributo incidente na aquisição.

Trata-se do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis "Inter-Vivos", ou simplesmente ITBI, tributo de competência municipal, previsto constitucionalmente (art. 156, II) cobrado pelos Municípios na transferência de propriedade do bem.

A legislação federal, a partir do art. 38 do Código Tributário Nacional, é precisa em determinar que o imposto incide sobre o valor venal do imóvel que estiver sendo transferido.

No que diz respeito ao valor venal, seu conceito, em tese, é claro. Segundo os dicionários de língua portuguesa Michaelis[1] e Aulete[2], o vocábulo “venal”, na hipótese em questão, se trata de um adjetivo relativo à venda, que pode ser vendido.

O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, há muito assentou jurisprudência no sentido de que o valor venal previsto no art. 38 do CTN é o real valor de venda do bem (AgInt no AREsp 1176337 / SP, entre tantos outros).

O que é rodeado de incertezas, no entanto, é a forma de aferição do valor venal, dada a falta de literalidade na Lei Federal sobre os aspectos que devem ser levados em consideração. Assim, o valor venal acaba correspondendo a uma estimativa de preço realizada pelo Poder Público, baseada em fórmulas próprias e variadas, estipuladas por cada um dos entes tributantes, os Municípios.

Geralmente, o valor venal calculado pelos Municípios acaba sendo inferior ao valor pelo qual o imóvel tenha sido adquirido, afastando qualquer insurgência dos contribuintes quanto a base de cálculo do ITBI.

O que gera controvérsias, entretanto, é a utilização da estimativa fiscal como base de cálculo do ITBI, na hipótese de arrematação de imóvel em leilão, cujo valor da aquisição tenha sido menor que o valor da avaliação.

Notadamente, o conflito entre contribuintes e Municípios diz respeito a qual o valor venal do imóvel arrematado em leilão, que deve servir de base de cálculo do ITBI.

O Município de Caxias do Sul, por exemplo, estabelece em seu Código Tributário Municipal (LC 12/1994), que nos casos de arrematação, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor da avaliação fiscal, quando esta for superior ao valor pago pelo contribuinte.

No ponto, notória a contrariedade do Município, ao estabelecer como base de cálculo do ITBI o valor pago pelo contribuinte, quando este for superior ao da avaliação.

Ora, o critério utilizado pela Municipalidade corresponde, resumidamente, na utilização do valor que for mais alto, entre o da avaliação e arrematação, ignorando por completo o conceito de “valor venal” definido por Lei.

O contribuinte, por sua vez, fica de mãos atadas, eis que sua mera discordância não é suficiente para que o Município altere a forma de cobrança.

Entretanto, no âmbito do Poder Judiciário, a jurisprudência há muito se posiciona no sentido de que é o valor da arrematação que deve ser utilizado como a base de cálculo do ITBI, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

TRIBUTÁRIO. BASE DE CÁLCULO PARA A INCIDÊNCIA DO ITBI. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. VALOR ARREMATADO. MOMENTO DO FATO GERADOR. REGISTRO DO IMÓVEL.

I - O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência pacífica no sentido de que o valor venal para fins de composição da base de cálculo do ITBI é aquele consignado no próprio ato de arrematação. Precedentes: AgRg no AREsp 818.785/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 03/05/2016, DJe 13/05/2016; AgRg no REsp 1565195/MG, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 03/12/2015, DJe 14/12/2015; AgRg no AREsp 630.603/PR, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 10/03/2015, DJe 13/03/2015.

II - Com relação ao aspecto temporal do fato gerador, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uniforme no sentido de que o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício competente. Precedentes: REsp 1673866/SP, Rel.

Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 13/09/2017; REsp 1236816/DF, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 15/03/2012, DJe 22/03/2012.

III - Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

(AREsp 1425219/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/02/2019, DJe 01/03/2019) (grifei)

TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. SÚMULAS 83 E 568/STJ.

É firme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a arrematação corresponde à aquisição do bem alienado judicialmente, razão pela qual a base de cálculo do ITBI é o valor alcançado na hasta pública. Incidência das Súmulas 83 e 568 do STJ.

Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp 881.107/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/05/2016, DJe 12/05/2016) (grifei)

No Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, o entendimento não é diferente, conforme se observa:

Ementa: REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ITBI. VALOR VENAL. ARREMATAÇÃO JUDICIAL.

O valor venal para fins de cálculo do ITBI, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, corresponde ao preço da arrematação em hasta pública. Jurisprudência pacífica do STJ. Valor da arrematação que, ao depois, não se mostrou vil. SENTENÇA MANTIDA EM REMESSA NECESSÁRIA.

(Remessa Necessária Cível, Nº 50033903020208210001, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, Julgado em: 26-05-2021) (grifei)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BEM ARREMATADO EM LEILÃO POR PREÇO NÃO VIL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO.

Arrematado o imóvel por valor que não se caracterizou como preço vil, e assim definida, segundo copiosa jurisprudência, a base de cálculo do ITBI, não se justifica a intervenção do Fisco para a apuração de base diversa. Avaliação do fisco que não se pode sobrepor ao valor efetivamente pago pelo bem na arrematação em leilão. RECURSO DESPROVIDO.

(Apelação Cível, Nº 50053733720208210010, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marcelo Bandeira Pereira, Julgado em: 07-04-2021) (grifei)

Dessa forma, a despeito da legislação própria dos Municípios, os contribuintes que se sentirem lesados, podem socorrer-se ao Poder Judiciário para que seja revisada a base de cálculo do ITBI nos casos de arrematação de imóvel em leilão, inclusive, sobre valores já pagos, observando-se o prazo prescricional.

Há de se salientar, no entanto, que o entendimento jurisprudencial exarado pelos Tribunais faz ressalva aos casos em que resta configurada arrematação por preço vil, hipótese em que o imposto deveria ser calculado pela estimativa fiscal.

De todo modo, cabe ao Judiciário estabelecer, caso a caso, a configuração de eventual alegação de preço vil aduzida pelos Municípios, não se tratando de um impeditivo ao direito de ação dos contribuintes que buscam recolher o ITBI pelo valor correto.

[1] Visto em: <https://michaelis.uol.com.br/moderno-portugues/busca/portugues-brasileiro/venal/> Acesso em: 22/07/2021.

[2] Visto em: <https://aulete.com.br/venal> Acesso em: 22/07/2021